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浙商謀劃“以房養老”
作者張玲玲    來源《浙商》雜志    更新時間:2013年12月02 【字體:
     

                  


     “以房養老”僅四個字,包含了多數家庭最關注的兩件大事——住房和養老。就現實而言,養老已是不可回避的緊迫性話題。

【讀《浙商》】這一模式正式進入公眾視野,得益于國務院近日下發《關于加快發展養老服務業的若干意見》(下稱《意見》),明確提出開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

不過,“以房養老”現實境遇堪憂:大眾觀念認同度低、配套政策保障缺失以及先期試點受挫。

這些潛在風險,都使得“以房養老”對保險、信貸等金融產品銷售以及社會養老服務體系的促進作用暫未顯現,而對于養老地產行業,則有明顯刺激作用。

 

小范圍試行遇阻

《意見》提出,多項金融養老業務也將逐步推開。《意見》鼓勵金融機構加快金融產品和服務方式創新,拓寬信貸抵押擔保物范圍,積極支持養老服務業的信貸需求。政府層面則積極利用財政貼息、小額貸款等方式,加大對養老服務業的有效信貸投入。同時逐步放寬限制,鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。

民政部和發改委有關司局負責人表示,試點一旦成功,有助于解決老年人的養老資金問題、盤活已有房屋資源、擴大保險公司業務等。

“老年人住房反向抵押養老保險”,俗稱“以房養老”,是指老年人將房屋抵押給金融機構,從金融機構領取養老費用。

民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付此前透露,關于老年人住房反向抵押養老保險試點等問題,保監會將牽頭民政部等部門,計劃于2014年一季度出臺具體措施。

“住房反向抵押養老保險”在國內還算是新概念,但事實上在不少地方已有小范圍試行。

早在2006年5月初,中國農業銀行浙江省分行就在浙江最早提出了“以房養老”概念。時任中國農業銀行浙江省分行宣傳部副部長的周波說,“以房養老”概念來自西方,他們當時拋出這個想法,是想為未來的養老方式提供新的思考角度。

不過農行浙江省分行個人金融部總經理李岐表示,目前他們還沒有展開具體的研究。“政策性很強,需要由總行統一展開”。

觀望是銀行的普遍態度。去年,中信銀行曾借鑒國外“倒按揭”思路,在上海、浙江、廣東試點推出“養老按揭貸款”業務,為大眾提供“以房養老”的新選擇。

中信銀行根據所抵押房產的價值和合理的養老資金確定貸款金額,累計貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%,且每月支付的養老金不超過2萬元。還有一個要求——老年人或法定贍養人應有多套房屋,才能抵押其中一套。

除了老年人本人,其法定贍養人(指子女)也允許通過住房抵押貸款方式為父母提供養老資金。

聽起來挺美的“養老按揭貸款”,在杭州試水時卻無人問津。一位業內人士告訴記者,“這類業務到現在沒有成交過一例。”

此外,北京、上海、南京等地均不同程度地嘗過“以房養老”這只“螃蟹”,但都因效果不理想而進展緩慢。

這一產品為何銷售受冷?調查結果顯示,這類產品的市場需求度不大,實際操作性不強。“老年人對融資產品的接受心態不像年輕人那樣開放。另外,老年人的大筆資金用途,主要用在醫保等方面,按照城市老年群體正常持有的現金流,估計大部分人能夠自行解決。”

多元養老的新趨勢

“以房養老”在國外已經有相當成熟的運作模式,但這種養老方式進入國內卻顯得有些水土不服。對于中國人來說,大部分老年人更愿意把財產留給子孫,而不愿意交給銀行這樣的金融機構。

無論如何,中國社會的老齡化已成不爭事實。根據官方公布的數據,當前,中國已經進入人口老齡化快速發展階段。2012年底中國60周歲以上老年人口已達1.94億,2020年將達到2.43億,2025年將突破3億。而中國在1982年老年人口僅占總人口的5%,現在已達11%。

在此背景之下,僅僅依托家庭養老并不現實,在房價、兒女撫養費用不斷上漲以及就業競爭激烈等多重壓力下,家庭養老功能大大弱化,機構養老、社會養老、社區養老甚至以房養老會成為養老模式中的主流。因此,中天集團有限公司董事長樓永良認為,“以房養老”實質是“房產的資本化”,“以房產抵換服務”,待以后社會心態、居住文化、養老文化都不一樣的時候,目前公眾的疑慮會漸次消除,“即便步驟會相對較慢,但觀念的改變是必然的”,“我們不能以現在的社會習慣和消費習慣來猜度十幾年之后的養老問題。”

不過,在更多公眾看來,除了中國人在消費和繼承方面的傳統觀念阻礙之外,“以房養老”多年遇冷的最大障礙還是配套政策的缺失導致金融機構的實際操作能力不足。中國社會科學院社會政策研究中心秘書長唐鈞即認為,目前國內推行這一措施還有幾大障礙:第一是中國老人往往并不能獨立處置相關房屋;第二是經濟波動的周期性有可能導致未來房產并不能保值增值。一家商業銀行的風控負責人毫不客氣地表示,“我個人認為,最近一二十年內,這個養老模式沒法推廣。”

雖然2007年出臺的《物權法》已經規定,“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”,但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后,抵押房屋要有償續期,那么續期費用將是一個巨大的未知風險。如果續期費用太高,金融機構很可能會無利可圖,甚至虧本。

種種矛盾因素導致“以房養老”一直止步不前。美國雖然在20世紀60年代就有“以房養老”業務推出,但發展進程相當緩慢,直到1989年美國聯邦住房管理局對該業務提供擔保才確保了老年人的廣泛參與,并隨著住房金融市場的完善而慢慢成熟。

“養老是一個公共性的社會問題,社會是多元的,有不同層次不同方面的需求,單一政策不可能覆蓋全部體系,養老模式的多樣化才是解決問題的基本出路。”樓永良表示,“這是一個綜合的系統性工程,要從不同層面向前推進。”

 

浙商謀劃以房養老蛋糕

盡管愿意積極嘗試“以房養老”的險企并不多,但在開發養老地產上險企卻干勁十足。近年來,泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險等多家險企紛紛拿地,進軍養老地產。而對于“以房養老”的概念,房地產人士普遍認為,“是一個社會新聞”。

方圓地產首席分析師鄧浩志就認為,以房養老并不會給社會產生新的供應和需求,在供求矛盾平衡之下,不會對房價產生影響。但是從另一個角度看,以房養老將把房子的地位進一步提高,有房可以擁有更好的養老保障。“這或許將刺激更多人,希望在退休之前持有不動產物業。”

有統計稱,目前已有包括萬科、綠城、遠洋地產在內的80多家地產商進入養老地產領域,公開信息披露的養老地產項目已經過百個。但幾乎沒有房企獨立涉及“以房養老”領域,杭州欣盛房地產開發有限公司總經理李曉桃就直言,“目前尚未考慮過養老地產”。

現在市場上成熟的養老地產開發模式較少,無論是會員制還是月費制,在經營上還是有著“高不成低不就”的窘境,而目前推出的養老地產中,售賣會籍或者只租不售的占據絕大部分比例,譬如位于浙江蕭山的“盛和居紫荊園”。綠城頤樂教育投資有限公司總經理馮雨峰談及桐鄉雅達國際健康生態產業園也有一些無奈:“老年公寓當初的設定是可以出售的,希望能較快收回投資。但是,賣出去十多套以后,發現出售以后服務比較難組織,因為不同老人需要的服務水平不一樣。我們希望改為出租,但合作投資方還是希望出售,所以現在我們仍然處在探索階段。”

不過也有部分意見人士認為,養老地產只是一個地產概念,藉由“養老地產”開發商可以以低價獲得土地以及稅收優惠。中商集團董事長董國民即認為,真正的“養老地產”其重點應落實在養老上,從日本等國的經驗來看,一個完整的養老社區應該包括老年大學、健康中心、文體活動中心、社區門診、護理院等一系列的綜合公共配套,這筆基礎設施投入的金額是非常大的,在整個地產開發資金中的比例也極高,回報周期也很長,因此對開發商的運營能力和沉淀資金均是一個極大考驗。

“當然,有些地產商可能就選擇不去考慮這個問題,房子售出去就可以了。更重要的是,對于開發商而言,其主要利潤并不來自銷售額,而是土地和項目本身的增值收益。”董國民表示。

樓永良則認為,作為未來老齡化的一個必然市場需求,養老地產仍然存在大量可以延展的想象空間,“包括金融創新和地產服務創新”,“中天也會考慮涉足這一塊”,但他同時認為,從國務院出臺《意見》到變成方案,再到市場走出實質性的一步,中國養老地產仍然還有相當長的路要走,“你不可能指望這個市場蛋糕一下子變得很大。”

親和源模式

親和源作為國內最早運營的養老地產項目之一,已經成為了研究范本。從園區設計、收費模式再到運營管理,醉心于經營養老事業的親和源股份有限公司董事長奚志勇很樂于公開,“沒有秘密”。

作為養老地產,親和源走的是高端路線,“許多老人院都是以床為單位的,但國外只有在監獄和醫院里才會以床為單位。”

經多次考察后,奚志勇及其團隊總結出要“追求精神層面的養老”,而這樣的理念隨后被融入在親和源項目的各種細節里。奚志勇告訴記者,他們發現要讓老年人真正能有“居家養老”的感覺,就一定要保護好老年人的隱私,并充分給予尊重。在親和源里,每一套老年公寓無論大小,一律是獨門獨戶的,也都配備有廚房,鑰匙則掌握在老人的手中,這樣才能保證讓居住其中的老人有“家”的感覺。此外,親和源還提供了一整套服務體系。親和源給每位老人配備了生活秘書、健康秘書、快樂秘書,他們各司其職,負責解決老人居住期間的各種問題。  

為了便于管理,許多養老機構并不會給老年人太多的自由活動空間,而在親和源居住的老人,如果愿意的話,每天都可以選擇游泳、健身、繪畫等各種活動項目。“這里的老年人自發成立了18個興趣小組,他們會自己安排時間進行各種活動。”

奚志勇設計了A卡、B卡共兩種形式的會員制度,購買會員卡的老年夫婦可以選擇大套(120平方米)、中套(72平方米)和小套(58平方米)這三種戶型。A卡無論選擇何種套型一律售價75萬元,但根據套型的不同需繳付2.98萬至6.98萬元不等的年費;B卡無論選何種套型年費一律為2.38萬元,但根據套型的不同售價分別為45萬元、55萬元和88萬元。    

之所以在收費上會有如此的差異是因為A、B卡性質不同,A卡在親和源是永久有效的,其有效期與房屋土地的使用年限相同;B卡的有效期至老人生命終結,但有一個15年的界限,未住滿15年多余費用可退,居住超過15年則超過部分免費。  

而面對媒體對“沒有產權、企業倒閉怎么辦”的擔憂,奚志勇的解釋是,一旦公司破產了,會由政府負責處理清算或者交給其他同類的公司繼續運營。用他的話說,就是“換一個團隊運作,使用權還是會員的”。    

奚志勇向記者介紹說,因為親和源并不出售產權,所以不斷上漲的會員卡費與其建房成本之間是有很大差額空間的。他曾計算過,盡管第一批會員卡售價僅50萬元,低于周邊房價約30%,但只要能吸納到會員,投入成本很快就可以回收。未來,親和源還計劃推出老年旅游等業務來增加營收。

2010年12月25日,1億元風投注資親和源項目,這對奚志勇而言是莫大的肯定。資本注入后,親和源啟動一輪新的擴張計劃,將在全國實現連鎖經營。目前,親和源在遼寧、黃山、海南的養老項目已經確定。

2010年底,親和源與萬科簽訂了戰略聯盟合作協議,正式成為萬科“幸福匯”項目的管理服務提供商。能向外界輸出親和源的管理模式,奚志勇說,他很欣慰。

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